近期打算置業，或者正在「供樓」的你，相信每日最關心的財經指標之一，必定是「香港銀行同業拆息」（HIBOR）。這個看似專業的金融術語，其實與你的每月供款息息相關。特別是在2025年，HIBOR經歷了較大波動，由年初的高位顯著回落至近期不足1厘的水平，為一眾供樓人士帶來了久違的「減息」喜訊。
本文將為你深入淺出，全方位解構HIBOR的最新走勢，助你掌握市場脈搏，輕鬆規劃你的置業和理財大計。
第一步：究竟HIBOR是甚麼？
香港銀行同業拆息（Hong Kong Interbank Offered Rate, HIBOR）是指香港的銀行之間互相借貸資金時所使用的利率。簡單來說，銀行有時會有多餘資金，有時則需要「借錢」周轉，HIBOR就是它們
H按與P按：供樓利率的兩大選擇
在香港申請樓宇按揭，主要有兩種計劃：「H按」和「P按」。
- H按： 以HIBOR為基準的按揭計劃。利率計算方式通常是「H + 銀行指定的百分比」（例如H+1.3%）。由於HIBOR每日浮動，理論上你的供款額亦會每月變動。
- P按： 以最優惠利率（Prime Rate）為基準的按揭計劃。P按利率相對穩定，因為最優惠利率由各銀行自行決定，調整次數遠較HIBOR為少。
近年市場上絕大多數的置業人士都選用H按計劃，全因其利率在大部分時間都比P按低。
拆息急跌！供樓即時慳幾多？
踏入2025年，HIBOR走勢峰迴路轉。根據資料，截至2025年7月初，一個月HIBOR約為0.7%左右。
這意味著甚麼？這代表H按的實際按揭利率已遠低於「封頂利率」。
甚麼是「封頂利率」？
為了保障按揭借款人，防止HIBOR無限上升導致供款大失預算，銀行會為H按計劃設立一個「鎖息上限」（俗稱「封頂位」），而這個上限通常與P按利率看齊，目前普遍為3.5%左右。當「H+固定點數」計算出來的利率高於封頂利率時，銀行會自動以封頂利率計算你的按揭利息。
給準業主及供樓人士的實用建議
面對拆息波動，你應如何部署？
- 準業主：把握入市時機
HIBOR下跌令實際按揭利率吸引力增加，可能吸引部分租客轉租為買。加上銀行為爭取按揭業務，或會提供更吸引的現金回贈等優惠。不過，樓市走勢仍受多種因素影響，入市前必須仔細評估個人負擔能力。 - 現有H按用家：檢視按揭計劃
雖然拆息下跌令你自動受惠，但亦應定期檢視自己的按揭計劃。若你的計劃是多年前申請，其「H+」的百分點或封頂利率可能較市場現有計劃遜色，不妨考慮「轉按」至條款更佳的銀行，以節省更多利息支出及賺取現金回贈。 - 保持靈活，留意市場風險
HIBOR的歷史走勢極為波動，在1998年亞洲金融風暴期間，一個月拆息曾高見19厘以上，而在2009年環球金融海嘯後亦曾低見接近零的水平。目前的低息環境能維持多久，仍是未知之數。市場普遍預期美國聯儲局的貨幣政策及本港資金流向，將是未來影響HIBOR走勢的關鍵因素。因此，置業人士應做好風險管理，切忌過度借貸，並確保有足夠的財政緩衝以應對利率回升的可能。
總括而言，HIBOR的下跌無疑為香港的業主和準買家帶來了喘息空間。只要密切關注市場動態，善用銀行提供的按揭產品，便能在這個瞬息萬變的市場中，作出最精明的財務決策。